Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarı hər zaman ən çox mübahisə doğuran, vətəndaşların ən çox zərər çəkdiyi və məhkəmə qapılarında qaldığı sahələrdən biri olub. Kimisi illərlə yığdığı pulla ev alır, sonradan bəlli olur ki, əmlakın ikili qeydiyyatı var. Kimisi də borc götürür, amma girov yerinə əmlakını formal olaraq başqasının adına keçirir və bir gün ayılır ki, artıq küçədə qalıb.
Bəs bu saxtakarlıqların, vətəndaşı müflis edən oyunların qarşısını kim almalıdır? Təkcə alıcı ilə satıcımı günahkardır, yoxsa dövlətin adından möhür vuran notariuslar və qeydiyyatı aparan reyestr orqanları?
Referans Media xəbər verir ki, Ali Məhkəmənin mülkiyyət hüquqlarının qorunması və üçüncü şəxslərin vicdanlılığı ilə bağlı qəbul etdiyi son mühüm qərardad bu suallara birdəfəlik aydınlıq gətirir. Ali instansiyanın izahatı daşınmaz əmlak bazarında qaydaları yeniləmək gücündədir. Ali Məhkəmənin daşınmaz əşyalara dair əşya hüquqlarının əldə edilməsində üçüncü şəxslərin vicdanlılığı ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə qərardadında da vurğulanır ki, vicdanlı əldəetmə institutunun düzgün tətbiqi yalnız tərəflərin davranışlarından deyil, həm də reyestr və notariat sisteminin öz vəzifələrini lazımi qaydada yerinə yetirməsindən asılıdır. Qəraradad daşınmaz əmlak bazarında illərdir davam edən xaosun qarşısını almaq üçün dövlətin hüquqi iradəsidir. Artıq nə ASAN-dakı qeydiyyatçılar, nə də notariat kontorundakı şəxslər "bizə sənəd gətirdilər, biz də qol çəkdik" deyib məsuliyyətdən qaçaraq vətəndaşın taleyi ilə oynaya bilməyəcəklər. Mülkiyyət toxunulmazdır və dövlətin möhürünü daşıyan hər kəs bu toxunulmazlığın keşikçisi olmaq məcburiyyətindədir. Əks halda, bədəlini özləri ödəyəcəklər.
Məhkəmə təcrübəsi göstərir ki, vətəndaşların mülkiyyət hüququnun pozulmasında ən böyük paylardan biri birbaşa qeydiyyat orqanlarının üzərinə düşür. Dövlət reyestri sadəcə bir kompüter bazası, sənədlərin mexaniki şəkildə qəbul edildiyi pəncərə deyil. O, xalqın güvəndiyi ictimai etimad institutudur.
Vətəndaş oradakı sənədə inanmayacaqsa, bəs hara inanmalıdır?
Ali Məhkəmə açıq şəkildə bəyan edir ki, reyestr orqanı sənədləri formal qəbul edib kənara çəkilə bilməz! O, sənədin hüquqi əsasını kökündən yoxlamalı, şübhəli məqamları araşdırmalıdır. Çünki bu gün praktikada dəhşətli mənzərə var. Hətta mülkiyyətçi olmayan adamların adına əsassız çıxarışlar verilir! Qanuni alıcının sənədləşməsi aylarla, illərlə yubadılır. Ən dəhşətlisi isə eyni ev və ya torpaq eyni vaxtda bir neçə nəfərin adına qeydiyyata alınır. Yəni ikili qeydiyyat aparılır! Əmlak üzərindəki məhkəmə və ya digər qadağalar reyestrə vaxtında vurulmur, nəticədə növbəti alıcı tələyə düşür.
Ali Məhkəmənin xəbərdarlığı sərtdir - bu vəzifələri vaxtında və düzgün icra etməyən, vətəndaşa zərər vuran reyestr məmurları qanun qarşısında birbaşa məsuliyyət daşıyacaqlar!
Notariuslar üçün formal imza dövrü də bitir!
Əmlak alqı-satqısında vətəndaşı dələduzluqdan qoruyan digər mühüm qalxan notariat sistemidir. Amma təcrübədə notariusların çoxu sadəcə tərəflərin şəxsiyyət vəsiqəsini yoxlamaqla və sənədə quru möhür vurmaqla işini bitmiş hesab edir. Əmlakın üzərində həbs var, yoxsa yox, ər-arvadın ortaq mülkiyyətidir, yoxsa yox bunlara sadəcə sistem üzərindən baxılır.
Ali Məhkəmə notariusların qarşısında daha ciddi tələb qoyur - notarius tərəflərin həqiqi niyyətini və iradəsini üzə çıxarmağa borcludur. Əgər müqavilə imzalanarkən hər hansı bir aldatma, psixoloji təzyiq, məcburiyyət və ya hədə-qorxu əlaməti varsa, notarius o müqaviləni təsdiqləməməlidir. Əgər prosesdə göz yumulubsa, sabah zərərçəkən vətəndaş təkcə fırıldaqçı satıcını deyil, o müqaviləyə gözüyumulu qol çəkən notariusu da məhkəməyə verə bilər!
Ali Məhkəmənin toxunduğu ən yaralı məqamlardan biri də borc münasibətlərindəki girov maxinasiyalarıdır. Bu gün yüzlərlə vətəndaş sələmçilərin və ya şübhəli borc verənlərin tələsinə düşür. Qanunla ipoteka və ya girov müqaviləsi bağlanmalıdır. Amma borcverən şəxs gələcəkdə əmlakı rahat mənimsəmək üçün borclunu məcbur edir ki, notariusda alqı-satqı müqaviləsi bağlansın. Yəni sənəddə ev satılır, reallıqda isə borca zəmanət qoyulur. Sonradan borclunu evdən çıxaranda məhkəmə davası başlayır. Məhkəmədə borclu tərəf mən satmırdım, borc müqaviləsi idi desə də, sübut etmək yükü onun üzərinə düşür. Bu isə əksər hallarda vətəndaşın iflası ilə bitir. Ali Məhkəmə bu məsələdə notariuslara konkret tapşırıq verir - formal yanaşmanı kənara qoyun, tərəflərin gizli niyyətini oxuyun!
Əgər ortada borc münasibəti varsa, onlara formal alqı-satqı yox, qanuni ipoteka müqaviləsi təklif edin və vətəndaşı hüquqi tələyə düşməkdən xilas edin.
Notarius mülkiyyətçiyə zəng etməlidir!
Etibarnamə ilə əmlak satışı da böyük risklər mənbəyidir. Ali Məhkəmə qeyd edir ki, notarius hər dəfə etibarnamə görəndə mülkiyyətçiyə zəng etməyə məcbur deyil. Amma ortada şübhəli və mülkiyyətçinin ziyanına olan hallar varsa, zəng etmək, hətta görüntülü əlaqə saxlamaq mütləqdir!
Hansıdır bu şübhəli hallar?
Ər-arvad boşanır, amma boşanmadan sonra köhnə etibarnamə ilə əmlak satışa çıxarılır. Daşınmaz əmlak bazar qiymətindən dəfələrlə ucuz sənədləşdirilir. Bu əsasən vergidən yayınma və ya fırıldaqçılıq məqsədilə edilir. Xarici ölkədə verilmiş və şübhə doğuran fiziki etibarnamələrlə əməliyyat aparılır. Belə hallarda notarius alıcını xəbərdar etməlidir. Əgər alıcı “mənə fərq etməz, birtəhər yola ver” deyib israr edərsə, sabah əmlak əlindən çıxanda dövlətdən və ya notariusdan heç bir kompensasiya tələb edə bilməyəcək, zərəri öz cibindən ödəyəcək.
Zərəri kim ödəyəcək?
Notarius öz işinə məsuliyyətsiz yanaşarsa, qəsdən və ya səhlənkarlıqdan qanunsuzluğa yol verərsə, vətəndaşa dəyən ziyanı ödəməlidir. Üstəlik, əgər fırıldaqda notariusla yanaşı başqa şəxslər, məsələn, saxta satıcı iştirak edibsə, vətəndaş onların hamısını eyni vaxtda məhkəməyə verib pullarını tələb edə bilər. Bu yerdə notariusların peşə məsuliyyətinin sığortası məsələsi də işə düşür – zərər sığorta şirkətindən də tutula bilər.
Notarius hansı halda sudan quru çıxır?
Əgər tərəflər elə bir peşəkar fırıldaq qurublar ki, notariusun bunu obyektiv olaraq bilməsi və aşkar etməsi mümkün olmayıb, o zaman notarius məsuliyyət daşımır. O, yalnız görə biləcəyi və bilməli olduğu açıq pozuntulara görə cavabdehdir.
