İpoteka kreditlərinin ümumi portfeli artmaqda davam etsə də, rəqəmlərin arxasında fərqli mənzərə ortaya çıxır. Son illərdə mənzilə çıxışı asanlaşdıran əsas maliyyə alətlərindən biri hesab olunan ipoteka kreditləşməsində həm bankların fəallığı azalır, həm də Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun bazardakı rolu zəifləyir.
Verilən kreditlərin sayı kəskin aşağı düşür, yenidən maliyyələşdirmə həcmləri azalır, artım tempi isə son illərin ən aşağı səviyyəsinə enir. İpoteka portfeli rekord həddə - 4,71 milyard manata çatsa da, bu artım ilk baxışda göründüyü qədər nikbin mənzərə yaratmır. Çünki yeni verilən kreditlər azalır, Fondun maliyyələşdirdiyi ipotekaların sayı bir ildə 1251-dən 353-ə düşür, kreditləşmənin artım tempi isə son beş ilin minimumuna - cəmi 7 faizə enir. Üstəlik, ipoteka kreditləri də getdikcə bahalaşır. Azərbaycanda ipoteka sistemi əvvəlki illərlə müqayisədə zəifləyirmi və mənzil sahibi olmaq arzusu vətəndaşlar üçün daha da əlçatmaz olurmu? İpoteka kreditlərinə çıxış niyə çətinləşir?
Referans Media xəbər verir ki, İqtisadçı-alim Vüsalə Əhmədova mövzu ilə bağlı Musavat.com-a fikrini bölüşüb: “Əslində, 4,71 milyard manatlıq rekord ipoteka portfeli bazarın genişlənməsindən çox, əvvəlki illərdə verilmiş kreditlərin qalığının yığılması ilə əlaqədardır. Bazarın real aktivliyini göstərən əsas göstərici yeni verilən kreditlərin sayı və həcmidir. Hansı ki, məhz bu göstəricilər üzrə azalma müşahidə edilir. Xüsusilə diqqət çəkən məqam odur ki, dövlət dəstəyi ilə fəaliyyət göstərən İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun xətti ilə bir il əvvəl 1251 ipoteka krediti maliyyələşdirilmişdisə, son göstərici 353 kredit təşkil edib. Bu, təxminən 72%-lik azalma deməkdir. Belə kəskin azalma onu göstərir ki, bazara daxil olan yeni ipoteka vəsaitlərin həcmi əvvəlki illərlə müqayisədə əhəmiyyətli dərəcədə zəifləyib. Nəticə etibarilə, ipoteka kreditlərinə çıxış imkanları daralıb, ipoteka sistemi getdikcə daha az sayda insan üçün əlçatandır".
İqtisadçıya görə, son illərdə mənzil qiymətlərinin artım tempi əhalinin gəlirlərinin artım tempini üstələyir: “Bu da ipoteka sisteminin effektivliyini azaldan əsas amillərdən biridir. Məsələn, bir neçə il əvvəl müəyyən gəlir səviyyəsinə malik ailə ipoteka vasitəsilə ikiotaqlı mənzil ala bilirdisə, hazırda eyni gəlirlə daha kiçik mənzil əldə edə bilir və ya gəliri, ümumiyyətlə, kredit şərtlərinə uyğun gəlmir. Sadə hesablama aparsaq, əgər bir neçə il əvvəl 100 min manatlıq mənzil üçün 15 min manat ilkin ödəniş tələb olunurdusa, həmin mənzilin qiyməti hazırda 140-150 min manata yüksəlibsə, ilkin ödəniş də 21-22,5 min manat təşkil edəcək. Bu isə ailələrin ipoteka bazarına daxil olmasını çətinləşdirir.
Yəni, problem təkcə kredit tapmaqda deyil, həm də kreditin alıcılıq qabiliyyətinin zəifləməsindədir. Bankların davranışında da dəyişiklik müşahidə olunur. İpoteka uzunmüddətli və nisbətən aşağı gəlir gətirən kredit məhsuludur. Maliyyə bazarlarında resursların bahalaşdığı bir vaxtda banklar daha yüksək gəlir gətirən istiqamətlərə üstünlük verməyə başlayırlar. Və ya risklərini azaltmaq üçün daha yüksək gəlir tələbi qoyurlar, ilkin ödəniş və sənədləşmə şərtlərini sərtləşdirirlər. Bu isə ipoteka kreditləşməsinin tempinin aşağı düşməsinə səbəb olur.
Xüsusilə Fondun maliyyələşdirdiyi kreditlərin sayında 72%-lik azalma, bazarın artım tempinin isə 7%-ə enməsi onu deməyə əsas verir ki, ipoteka bazarı əvvəlki illərdəki sürətli inkişaf mərhələsindən çıxaraq, yavaşlama mərhələsinə daxil olub. Əgər bazar sağlam şəkildə böyüyərsə, həm portfel, həm də yeni verilən kreditlərin sayı paralel şəkildə artmalıdır. Hazırda isə portfel artır, amma yeni kreditlərin dinamikası zəifləyir. Bu isə bazarın keyfiyyət göstəricilərində problemlərin yarandığını göstərir. Əgər dövlət tərəfindən yeni maliyyə mənbələri ayrılmazsa, Fondun bazardakı rolu gücləndirilməzsə və mənzil qiymətlərinin artımı gəlirlərin artımını üstələməyə davam edərsə, yaxın illərdə ipotekanın sosial funksiyası daha da zəifləmiş olacaq”.
