Bakının Mərdəkan qəsəbəsində hovuzlu, iki mərtəbəli, müasir memarlıq üslubunda tikilmiş villaların qiyməti ötən illər ərzində durmadan artırdısa, indi vəziyyət dəyişib. Ötən ilin bu günlərində, yay mövsümündə dəniz sahilinə yaxın vilların qiyməti 2 milyon manatı keçirdisə, artıq həmin villalar 600-700 min manata təklif olunur. Alıcı isə yoxdur.
Elanlarda təqdim olunan görüntülər Dubayın və ya Aralıq dənizi sahillərindəki elit yaşayış komplekslərinin reklamlarını xatırladır. Lakin bu villaların əksəriyyəti öz sahiblərinə ciddi gəlir gətirmir. Bir çoxu aylarla, hətta illərlə alıcı gözləyir. Bu, son illərdə Bakı və Abşeron yarımadasında formalaşan daşınmaz əmlak bazarının əsas paradokslarından biridir. Qiymətlər illərdir ki, yüksəlirdi, amma həmin aktivlərin iqtisadi səmərəliliyi eyni sürətlə artmırdı. Pandemiyadan sonra bağ evlərinə maraq artmışdı. İnsanlar şəhərin sıxlığından uzaqlaşmağa, daha geniş yaşayış sahələrinə üstünlük verməyə başladılar. Tikinti materiallarının bahalaşması, inflyasiya və investisiya məqsədilə əmlaka yönələn vəsaitlər də qiymətlərin yüksəlməsinə təkan verdi.
Nəticədə Mərdəkan, Şüvəlan və Buzovna kimi qəsəbələrdə torpaq və villa qiymətləri bir neçə il ərzində nəzərəçarpacaq dərəcədə artdı. Bu gün həmin ərazilərdə durğunluq yaşanır. Qeyri-sağlam qiymət artımı əks effect verib. Alıcılar da daha əvvəlki qədər səxavətli deyillər. Əmlak agentliklərinin elanlarında tez-tez premium, lüks, eksklüziv kimi ifadələrə rast gəlinir. Yeni tikilən villalar xarici memarlıq nümunələrindən ilhamlanır. Hovuzlar, geniş həyətlər, dekorativ bağlar və müasir interyerlər vizual olaraq yüksək standart təəssüratı yaradır. Məhz buna görə bir çox satıcı və alıcı şüuraltı olaraq bu mülkləri Dubay, Antalya və ya Marbella bazarı ilə müqayisə edir. Ancaq iqtisadi baxımdan bu müqayisə çox zaman özünü doğrultmur. Dubayda villa almaq çox vaxt gəlir əldə etmək məqsədi daşıyır. Qısamüddətli turist kirayələri, xarici mütəxəssislərin uzunmüddətli yaşayışı və beynəlxalq investor axını həmin əmlakları gəlir gətirən aktivə çevirir.
Bakı ətrafındakı villaların böyük hissəsi isə fərqli funksiyaya malikdir. Onlar daha çox yay istirahəti üçün istifadə olunur, ailənin ehtiyat kapitalı kimi saxlanılır. Bir çoxları üçünsə osial status göstəricisi rolunu oynayır. Belə obyektlərin əksəriyyəti ilboyu boş qalır və ya məhdud istifadə olunur. Ekspertlərin fikrincə, əsas fərq məhz burada ortaya çıxır. Dubayda milyonlarla turist və xarici işçi qüvvəsi kirayə bazarını davamlı şəkildə qidalandırır. Villa sahibləri il ərzində sabit gəlir əldə edə bilirlər. Bakıda isə premium villalar üçün kirayə bazarı xeyli məhduddur.
f1914ab1-fe4a-4d0b-acfc-596f85fa517f.jpeg (119 KB)
Yay mövsümündə müəyyən canlanma müşahidə olunsa da, ilboyu yüksək doluluq səviyyəsini təmin etmək çətindir. Nəticədə milyonlarla manatlıq əmlakların gəlirliliyi çox aşağı qalır. Başqa bir problem alıcılıq qabiliyyəti ilə bağlıdır. Azərbaycanın orta gəlir səviyyəsi ilə Mərdəkan və Şüvəlandakı villa qiymətləri arasında böyük fərq mövcuddur. Belə obyektlərin potensial alıcı dairəsi kifayət qədər məhduddur. Bazarda çoxlu elan görünməsinə baxmayaraq, real alıcı sayı xeyli azdır. Bu səbəbdən bəzi villalar aylarla, hətta illərlə satılmadan qalır. Əmlak bazarında fəaliyyət göstərən şəxslər etiraf edirlər ki, yüksək qiymət seqmentində satışların baş verməsi üçün çox vaxt ciddi endirimlərə ehtiyac yaranır.
Daşınmaz əmlak bazarında elan qiyməti ilə faktiki satış qiyməti arasında fərq də mühüm amildir. Bir çox satıcı öz mülkünü bazarın ödəməyə hazır olduğu məbləğdən daha yüksək qiymətə təklif edir. Bu isə bazarda kağız üzərində bahalı, amma real dövriyyəsi zəif olan aktivlərin sayını artırır. Belə vəziyyət bazarda süni bahalıq hissi yaradır. Mərdəkan və digər elit qəsəbələrdəki villalar son illərdə əhəmiyyətli dərəcədə bahalaşsa da, artıq bir çox satıcılar anlayıblar ki, fantastik qiymət təyin etməklə alıcı tapmaq mümkünsüzdür. Buna görə də daşınmaz əmlak bazarının qarşısında duran əsas sual qiymətlərin yüksək təyin olunması deyil. Əsas məsələ milyonluq villaların öz qiymətlərinə uyğun satışa çıxarılmasıdır. Əks halda, Bakı ətrafındakı bahalı villalar bazarın ən böyük paradokslarından biri olaraq qalacaq.
