Ekspertlər köhnə yaşayış fonduna, xüsusilə də “xruşşovka” tipli binalarda yerləşən mənzillərə dair səsləndirilən qiymət azalması proqnozlarının təsadüfi olmadığını bildirirlər. Onların fikrincə, bu tendensiya təkcə daşınmaz əmlak bazarında baş verən dəyişikliklərlə deyil, həm də ölkənin iqtisadi inkişafı, urbanizasiya prosesi, əhalinin gəlir strukturu və istehlakçı davranışlarındakı transformasiya ilə birbaşa bağlıdır.
Mövzu ilə bağlı Referans Media-ya danışan iqtisadçı Asif İbrahimov bildirib ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymətləri müəyyən edən əsas amil binanın yaşı deyil, onun gələcəkdə yaratdığı dəyərdir.
Onun sözlərinə görə, uzun illər ərzində Bakı və digər iri şəhərlərdə yerləşən köhnə yaşayış binaları əlverişli lokasiya üstünlüyü hesabına öz bazar dəyərini qoruya bilib. Lakin son illərdə bazarda yeni reallıq formalaşıb:
“Alıcılar artıq yalnız şəhərin mərkəzinə yaxınlıq amilinə deyil, yaşayış keyfiyyətinə, təhlükəsizlik standartlarına, enerji səmərəliliyinə, mühəndis-kommunikasiya sistemlərinin vəziyyətinə və sosial infrastruktura daha çox diqqət yetirirlər”.
İqtisadçı qeyd edib ki, xruşşovka tipli binaların əksəriyyəti ötən əsrin 60-70-ci illərində istismar müddəti məhdud nəzərdə tutulmaqla tikilib. Həmin dövr üçün normal mənzillər hesab olunsalar da, bugünkü standartlara görə keyfiyyət meyarlarından geri qalırlar.
“Bu binalarda istilik sistemlərinin köhnəlməsi, liftlərin olmaması, parkinq problemləri, kommunikasiya xətlərinin aşınması və mənzillərin müasir ailələrin tələblərinə uyğun olmayan planlaşdırılması onların bazar rəqabət qabiliyyətini zəiflədir. Nəticədə yeni tikililərlə köhnə fond arasındakı keyfiyyət fərqi hər il daha da artır”, – deyə o vurğulayıb.
Asif İbrahimovun sözlərinə görə, iqtisadi baxımdan bu prosesi aktivlərin diferensial qiymətləndirilməsi kimi xarakterizə etmək olar:
“Yəni bazar artıq bütün mənzilləri eyni meyarlarla qiymətləndirmir. Əgər 10-15 il əvvəl əsas meyar yerləşmə idisə, hazırda yerləşmə ilə yanaşı yaşayış keyfiyyəti də qiymətin formalaşmasında həlledici rol oynayır”.
Ekspert hesab edir ki, qiymətlərə təsir edən mühüm amillərdən biri də ipoteka bazarıdır. Onun fikrincə, banklar risklərin idarə olunması məqsədilə köhnə yaşayış fonduna daha ehtiyatla yanaşmağa başlayırlar.
“Banklar müasir binalarda ESG (Environmental, Social and Governance) tələblərinə uyğunluq gözləyirlər və hər il bu tələblər daha da sərtləşir. Gələcəkdə bu tendensiya güclənərsə, köhnə binalarda yerləşən mənzillərin kreditlə satışı çətinləşə bilər. Kredit imkanlarının məhdudlaşması isə həmin seqmentdə tələbin azalmasına və nəticə etibarilə qiymətlərə təzyiq göstərməsinə səbəb olacaq”, – deyə o bildirib.
İqtisadçı əlavə edib ki, son illərdə tikinti sektorunda müşahidə olunan inkişaf bazarda yeni rəqabət mühiti formalaşdırıb. Müasir yaşayış kompleksləri sakinlərə təkcə mənzil deyil, həm də həyat tərzi təqdim edir.
“Mühafizə sistemi, yeraltı parkinq, istirahət zonaları, uşaq meydançaları, idman infrastrukturu və enerji səmərəli həllər alıcıların seçimində mühüm rol oynayır. Köhnə yaşayış fondu isə bu baxımdan yeni tikililərlə rəqabət aparmaqda çətinlik çəkir”, – deyə ekspert vurğulayıb.
Bununla yanaşı, Asif İbrahimov bütün köhnə binaların qiymətinin kəskin şəkildə aşağı düşəcəyini düşünməyin düzgün olmadığını bildirib.
“Burada yerləşmə faktoru hələ də həlledici əhəmiyyət daşıyır. Mərkəzi rayonlarda, metro stansiyalarına yaxın ərazilərdə və gələcək yenidənqurma layihələrinin nəzərdə tutulduğu zonalarda yerləşən köhnə binalar öz dəyərini qoruyacaq. Hətta bəzi hallarda söküntü və kompensasiya gözləntiləri həmin əmlakların qiymətini artırmağa davam edə bilər”.
Onun sözlərinə görə, şəhər kənarında yerləşən, infrastruktur imkanları məhdud olan və yenidənqurma perspektivi zəif görünən köhnə yaşayış fondunun gələcəkdə bazarın ən riskli seqmentlərindən birinə çevrilməsi ehtimalı yüksəkdir.
“Belə ərazilərdə qiymət artımı inflyasiya səviyyəsindən aşağı qala bilər ki, bu da real ifadədə əmlakın ucuzlaşması deməkdir”, – deyə iqtisadçı qeyd edib.
Ekspert hesab edir ki, bu proses bütövlükdə daşınmaz əmlak bazarı üçün müəyyən müsbət nəticələr də yarada bilər.
“İlk növbədə bazarda qiymətlərin daha rasional formalaşmasına səbəb olacaq. Uzun illər ərzində bəzi köhnə mənzillərin qiymətləri onların real keyfiyyət göstəricilərindən daha çox spekulyativ gözləntilər hesabına yüksəlirdi. Bazarın daha obyektiv qiymətləndirmə mərhələsinə keçməsi investisiya qərarlarının sağlamlaşmasına şərait yaradacaq”, – deyə o bildirib.
Asif İbrahimovun fikrincə, köhnə fondun dəyərinin azalması aşağı və orta gəlirli ailələrin mənzil bazarına çıxış imkanlarını genişləndirə bilər. Bununla yanaşı, həmin mənzilləri əsas aktiv kimi saxlayan ailələrin sərvətinə mənfi təsir göstərə bilər.
İqtisadçı hesab edir ki, qarşıdakı 5-10 il ərzində Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında əsas tendensiya qiymətlərin ümumi azalması deyil, bazarın daha dərin seqmentləşməsi olacaq.
“Yeni tikililər, premium yaşayış kompleksləri və yüksək keyfiyyətli əmlaklarla köhnə yaşayış fondu arasındakı qiymət fərqi daha da artacaq. Bazar artıq mənzilin sadəcə kvadratmetrinə deyil, onun təqdim etdiyi həyat keyfiyyətinə qiymət verəcək. Əslində, bu proses inkişaf etmiş daşınmaz əmlak bazarları üçün xarakterik olan təbii transformasiyadır. Gələcəyin daşınmaz əmlak bazarında qalib gələn amil betonun yaşı deyil, əmlakın yaratdığı dəyər olacaq”, – deyə Asif İbrahimov fikirlərini yekunlaşdırıb.
Gülnaz Abdullazadə
